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Notre atelier juridique du mois de février a porté sur le syndic de copropriété. Plus précisément sur ses différentes attributions. À cette occasion, Maître Frédéric Drouard nous rappelle une des obligations du syndic de copropriété. Celle d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires. Le syndic de copropriété ouvre un compte dédié à chaque syndicat des copropriétaires Le syndic a l'obligation d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires. Ce compte séparé peut s’ouvrir dans la banque qu’il choisit. Aussi, il verse sur ce compte toutes les sommes reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut aussi prendre une décision à la majorité de l' article 25 . Celle d’ouvrir son compte dans un autre établissement bancaire, celui de son choix. De plus, le syndicat obtient définitivement les éventuels intérêts produits par ce compte. Le syndic de copropriété met à disposition du conseil syndical une copie de...

Notre atelier juridique du mois de janvier a porté sur le syndic de copropriété. Plus précisément sur sa désignation et le contrat type. À cette occasion, Maître Frédéric Drouard nous rappelle en quoi consiste le contrat type d’un syndic. La signature du contrat type de syndic de copropriété La désignation du syndic se fait obligatoirement dans le cadre d’une assemblée générale. Elle se déroule en deux temps. En premier lieu, une résolution est rédigée comme suit : « Nous désignons le cabinet X en qualité de syndic pour une durée de ... » . L’élection du syndic constitue en soi une résolution unique. La signature du contrat type se fera après l’élection du syndic. Avant d'élire le syndic, les copropriétaires auront pris connaissance du contrat type joint à l'ordre du jour. La rédaction de ce contrat facilite la mise en concurrence du syndic. Rappelons que c’est la loi ALUR, avec le décret du 26 mars 2015 qui a introduit cette notion de contrat de syndic de copropriété. Puis,...

Notre atelier juridique du mois de janvier a porté sur le syndic de copropriété. Plus précisément sur sa désignation et le contrat type. À cette occasion, Maître Frédéric Drouard nous rappelle le mode de désignation dans une copropriété récente ou neuve. Le syndic de copropriété désigné par le règlement de copropriété Une distinction est à faire pour une copropriété neuve. Ainsi, pour une copropriété neuve, c’est le règlement de copropriété qui désigne le premier syndic. En effet, l' article 17 de la loi du 10 juillet 1965 précise : « par tout autre accord des parties ». Avant la réunion de la première assemblée générale, le règlement de copropriété ou tout autre accord des parties désigne un syndic provisoire. Ce syndic de copropriété sera maintenu selon la décision de l'assemblée générale. Le conseil syndical ou les copropriétaires se chargent alors de présenter plusieurs contrats afin de réaliser une mise en concurrence. Petite précision, un syndic de copropriété peut êtr...

Quels sont les effets de la crise sanitaire en matière de paiement des loyers ? Dans quelle mesure peut-on sécuriser son investissement locatif ? Pour répondre à ces questions, nous faisons appel à Julien Chenet, PDG de Cautioneo. Les difficultés de paiement des loyers touchent près de 57 % des locataires En effet, la crise sanitaire a fragilisé certains locataires et les propriétaires redoutent les incidents de paiement des loyers. Le taux de retards de paiement de plus d'un mois a doublé depuis juin 2020. Il passe de moins de 1 % à près de 2 %. Par ailleurs, 57% des locataires ont été confrontés à des difficultés pour payer leur loyer depuis le début de la crise sanitaire. Pour les professionnels de la gestion locative, cela ne fait aucun doute. D’ailleurs, certains annonçaient un doublement des incidents de paiement sur leurs portefeuilles de gestion. C’est pour cela qu’en grande majorité (70 %), les propriétaires sont, eux aussi, inquiets. Ils pensent que le nombre de loyers i...

La loi impose aux copropriétaires d’un immeuble équipé d’un ascenseur de signer, avec une entreprise spécialisée, un contrat de maintenance comportant au minimum certaines prestations. Dans la pratique, il est souvent judicieux d’aller au-delà des exigences légales. Et, de choisir avec soin le prestataire. Le contrat standard, conforme aux exigences légales Il est obligatoire d’entretenir régulièrement un ascenseur collectif : la loi impose de souscrire un contrat de maintenance, qui devra prévoir : 9 visites par an, espacées de 6 semaines maximum ; 2 visites semestrielles, au cours desquelles les câbles seront en particulier contrôlés ; 1 visite de sécurité annuelle, plus complète, comportant des opérations de vérification et lubrification de différents organes. Bien sûr, en cas de panne ou de dysfonctionnement, ce même prestataire interviendra « hors contrat » pour effectuer les réparations nécessaires. Il a également obligation d’intervenir, 24 h/24, si une personne est bloquée dans...

Un syndicat de copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le droit d'exercer l'action oblique en résiliation du bail. C’est le cas dès lors que le locataire méconnaît les stipulations du règlement de copropriété. Aussi, ses agissements causent un préjudice aux autres copropriétaires. Résiliation du bail pour méconnaissance du règlement de copropriété Dans cette affaire, des propriétaires se plaignent de nuisances sonores et olfactives en provenance d’un local commercial contigu. Il se trouve que ce commerce accueille une activité d’achat-vente de cyclomoteurs et réparation de scooters. Par la suite, ils assignent le copropriétaire bailleur, la locataire ainsi que le syndicat des copropriétaires, en résiliation du bail. De plus, ils exigent l’expulsion du locataire dans l’attente d’une interdiction définitive de cette activité commerciale. Les juges du fond ont fait droit à ces demandes. La Cour de cassation valide l'action oblique de copropriétaire...

Les grandes villes encadrent tout particulièrement les locations de courte durée en meublés de tourisme. D’autant plus qu’elles peuvent générer des nuisances ainsi que des désagréments dans les immeubles en copropriété. En effet, ces nuisances sont des troubles manifestement illicites. D’autant plus que le règlement de copropriété interdit toute occupation gênante pour les autres copropriétaires. Principes de l’encadrement des locations en meublés de tourisme Les grandes agglomérations encadrent les locations en meublés touristiques de courte durée. À paris, la capitale, ville touristique mondiale plusieurs mesures sont en vigueur. Pour rappel, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire. Ils bénéficient à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile. Le plus souvent, la location s’effectue à la journée, à la semaine ou au mois. Aussi, un premier contrôle s’effectue par les pouvoirs publics afin de lutter cont...

La Cour de cassation juge qu’un copropriétaire ne peut convoquer une assemblée générale que lorsque le syndicat est dépourvu de syndic. Toutefois, il faut que ce soit pour des raisons autres que le défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale. Aussi, dans ce cas, tout copropriétaire pourra convoquer l’AG pour nommer un syndic. Condition de la convocation de l’assemblée générale par un copropriétaire Dans cette affaire, un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires en annulation de l’assemblée générale. En effet, celle-ci est convoquée par une copropriétaire, en sa qualité de syndic bénévole. Alors que, selon lui, elle n’avait pas cette qualité en raison de la nullité d’une AG précédente au cours de laquelle elle avait été désignée à cette fonction. La cour d’appel rejette la demande de nullité de cette dernière AG en retenant que la qualité de la copropriétaire lui permettait de convoquer une assemblée générale. L’arrêt est cassé au visa de l’ article 17 de la lo...

Suite à l’expropriation d’une voie privée, des automobilistes avaient exigé un dédommagement pour la perte de leur place de stationnement. Seule la privation d'un droit juridiquement protégé peut donner lieu à indemnisation. En l'espèce, les copropriétaires ne pouvaient se prévaloir d'un droit à bénéficier d'une place de parking. Par ailleurs, le règlement de copropriété interdisait cet usage. De fait, il faisait l'objet d'une simple tolérance de la copropriété. La perte d’une tolérance ne peut pas être indemnisée en cas d’expropriation Les indemnités allouées en application de l’ article L.321-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain. Certes, c’est le juge judiciaire qui détermine l’indemnité de dépossession ainsi que toute autre indemnité accessoire. Encore faut-il que ce préjudice soit le résultat de la privation d’un droit. Dans cette affaire, le juge devait statuer sur ...

Un syndicat de copropriétaires peut avoir un intérêt à demander l’annulation d’un permis de construire sur une parcelle voisine. Toutefois, il devra justifier cette demande en se référant à la nature, l’importance ou à la localisation du projet. Le syndicat de copropriétaires en tant que « voisin immédiat », peut faire valoir ses intérêts devant le juge administratif. Un syndicat de copropriétaires est assimilé à un voisin immédiat Par un arrêt en date du 24 février 2021 (CE, 24 févr. 2021, n° 432096), le Conseil d’état confirme la qualité d'un syndicat de copropriétaires pour agir contre un permis de construire. Celle-ci s'apprécie comme pour les voisins immédiats. Comme tout voisin immédiat, le syndicat des copropriétaires bénéficie d'un intérêt à agir dès lors qu'il se réfère à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet. Le Code de l’Urbanisme précise les conditions requises pour qu’un tiers puisse attaquer un permis de construire. En effet, il ...

Le classement par un règlement de copropriété des parties privatives ou communes d’un immeuble est exclusif. Il n’est donc pas nécessaire de se référer aux articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont que supplétifs. Distinction entre parties communes et privatives dans le règlement de copropriété Le pourvoi se situe dans une copropriété, classé monument historique au titre de sa couverture et de ses façades. Le quatrième étage est construit en retrait par rapport au troisième. Aussi, la différence de surface entre les appartements du troisième étage et ceux du quatrième s’appelle « terrasson ». Ce terrasson est par ailleurs bordé par une balustrade de pierre ornementée de vases Médicis dit pots-à-feu. L'assemblée générale des copropriétaires décide la réalisation de travaux d'étanchéité des terrassons, de la réfection des balustres et des pots-à-feu du 4ème étage. La charge de la dépense se porte exclusivement sur les copropriétaires des appartements concernés. ...

Une feuille de présence à l'assemblée générale peut comporter plusieurs feuillets. Elle indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé. Ainsi que le nombre de voix dont il dispose. Qu’en est-il de l’omission des mentions obligatoires de la feuille de présence ? L’assemblée générale n’est annulable qu’en l’absence d’éléments suffisants pour identifier les copropriétaires présents ou représentés. Ce qui empêcherait de contrôler les résultats des votes. Une irrégularité affectant la feuille de présence Dans cette affaire, un copropriétaire agit en annulation de deux assemblées générales en raison de l’irrégularité affectant la feuille de présence. En effet, celle-ci n’indique pas le nombre de voix attribuées à chaque propriétaire proportionnellement à sa participation dans les parties communes spéciales. Dans un premier temps, la cour d’appel accueille sa demande. Aussi, elle considère que la seule mention du nombre de voix dans les parties communes générales ne suff...

Des décisions portant sur des questions indissociables peuvent faire l’objet d’un vote unique. C’est le cas lorsque des travaux sont décidés en assemblée générale des copropriétaires. En effet, le choix de l’entreprise, de l’architecte, la fixation de ses honoraires, etc. sont indissociables. Un seul vote suffit. Vote de travaux en assemblée générale de copropriétaires Dans cette affaire, la copropriété vote une résolution portant sur la réalisation de travaux. Toutefois, un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires et son syndic en annulation de cette décision. En effet, il évoque comme raison, le fait que chaque résolution ne peut avoir qu'un seul objet et nécessite des délibérations distinctes. Or, en l’espèce, cette résolution d’assemblée générale avait désigné l'entreprise chargée de réaliser des travaux, ainsi que l'architecte devant les diriger. De plus, elle fixait les honoraires de l'architecte et décidait de souscrire une assurance dommages-ouv...

La loi du 10 juillet 1965 exclut toute substitution du syndic sans un vote de l'assemblée générale des copropriétaires. Ainsi, une société titulaire d'un mandat de syndic par le moyen d'une opération de fusion-absorption ne peut dessaisir les copropriétaires de leur pouvoir exclusif de désignation du syndic. Absence de mandat de syndic en raison d’une fusion-absorption Dans cette affaire, un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires et son syndic. Il veut faire constater l’absence de mandat de syndic du fait de l’absorption du syndic par une société tierce. Aussi, il souhaite annuler l’assemblée générale convoquée par ce syndic. Dans un premier temps, la cour d’appel rejette ses demandes. Certes, le syndic a changé de forme juridique à la suite de la fusion absorption. Pour autant, il n’a jamais cessé de représenter le syndicat des copropriétaires. De plus, il a conservé la même dénomination et le même siège social. Toutefois, aux vues des articles 17, 18 et ...

La propriété des éléments d'équipement communs dont une union de syndicats des copropriétaires assure la gestion et l'entretien peut être celle de l'union. Toutefois, elle peut également se répartir entre les copropriétaires des syndicats qui la composent ou entre les copropriétaires d'un seul syndicat, les autres en ayant l'usage. L’union de syndicats de copropriété doit-elle nécessairement être propriétaire des éléments dont elle assure la gestion ? La troisième chambre civile répond par la négative. Dans cette affaire, le copropriétaire d’un syndicat entendait tirer argument de l’absence de transfert à l’union de syndicats des éléments d’équipement communs. Ainsi, il souhaitait s’opposer aux modalités de constitution de cette dernière. En l’espèce, trois syndicats avaient constitué entre eux une union aux fins, notamment, de gérer une piscine et des courts de tennis. Ces équipements demeurant par ailleurs la propriété indivise des seuls copropriétaires d’un ...

On assiste à une flambée des prix de l’énergie. En juin, la hausse est de 4,4%. Les tarifs de gaz réglementés augmentent encore de 10% en juillet. Le prix de l’électricité continue également de grimper chaque année. Ainsi, la facture énergie s’élève en moyenne à 1495 euros par an. LeLynx.fr décrypte les bons réflexes à adopter pour réduire la consommation d’énergie... La facture énergie continue de grimper Un Français sur deux a vu sa facture énergie augmenter cette année. Que cela soit l’électricité ou le gaz, les prix de l’énergie sont en hausse. En effet, les tarifs réglementés de vente de gaz d’Engie (TRV) augmentent de 9,96 % HT au 1er juillet 2021 . Cette forte hausse est due principalement à la hausse des prix du gaz sur le marché mondial liée à la reprise économique. Sachant que l’on importe 99% du gaz consommé en France. Elle est due en outre pour plus de 2% à la participation du gaz en faveur de la transition énergétique (dispositif des CEE). Par ailleurs, le prix de l'él...

Désormais, l’Anah finance la possibilité de réinvestir un ancien local commercial en pied des immeubles pour un usage réservé aux copropriétaires. Il est donc possible d’acquérir ce lot privatif vacant pour le transformer en un lieu de partage entre tous les copropriétaires. Mais quelles en sont les conditions et les étapes nécessaires ? Le local commercial de plus en plus vacant dans le centre-ville Aujourd’hui, on constate que de nombreux centres-villes subissent un exode massif. En 2018, le taux de vacance commerciale était déjà de 13% sur les villes moyennes. La désertification des centres dans les petites et villes moyennes s’observe un peu partout en France. On explique cet exode par le fait que les citoyens préfèrent consommer dans les commerces en périphérie, souvent considérés comme moins chers. Malheureusement, le commerce traditionnel de centre-ville n’arrive pas à faire face. Ainsi, ils ferment les uns après les autres. Cette situation engendre également un nombre important...